Cách chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng với hợp đồng mua bán

Chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng là bước giao dịch khá phổ biến tại các dự án đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý hoặc chờ cấp sổ. Tuy nhiên, do chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán tiềm ẩn không ít rủi ro nếu các bên không nắm rõ quy trình và điều kiện pháp lý.

Bài viết sau sẽ hướng dẫn chi tiết cách chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chưa có sổ hồng một cách an toàn và hợp pháp.

1. Cơ sở pháp lý cho việc chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng

Theo Điểm e, Khoản 2, Điều 118 Luật Nhà ở 2014, nhà ở chưa có Giấy chứng nhận (sổ hồng) vẫn được phép giao dịch trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

“Người mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư, nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận và có nhu cầu, được chuyển nhượng hợp đồng mua bán cho người khác; bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký.” — (Khoản 1, Điều 123, Luật Nhà ở 2014)

Điều này có nghĩa là, chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng thực chất là việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và người mua ban đầu, chứ chưa phải mua bán tài sản đã có quyền sở hữu.

2. Điều kiện được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Căn cứ theo Thông tư 19/2016/TT-BXD (được sửa đổi bởi Thông tư 07/2021/TT-BXD) và Nghị định 99/2015/NĐ-CP, người mua chỉ được chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng khi:

1. Đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư theo đúng mẫu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
2. Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng cho cơ quan quản lý nhà đất.
3. Hợp đồng không thuộc diện bị thế chấp hoặc tranh chấp.
4. Đã thanh toán cho chủ đầu tư tối thiểu 30% giá trị căn hộ theo tiến độ.

Nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên, người bán có thể tiến hành chuyển nhượng cho người khác theo đúng quy trình pháp luật.

3. Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Quy trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ được quy định chi tiết tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD như sau:

Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng

Hai bên thống nhất lập Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

• Nếu bên bán là tổ chức có ngành nghề kinh doanh bất động sản → không cần công chứng.
• Nếu bên bán là cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng này → phải công chứng hoặc chứng thực.

Hồ sơ công chứng gồm:

• 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
• Hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư.
• CMND/CCCD/hộ chiếu của hai bên.
• Các giấy tờ khác theo quy định về công chứng.

Bước 2: Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư xác nhận

Sau khi công chứng, bên chuyển nhượng nộp hồ sơ cho chủ đầu tư dự án để xác nhận vào văn bản chuyển nhượng.
Hồ sơ gồm:

• 05 bản chính văn bản chuyển nhượng đã công chứng.
• Hợp đồng mua bán nhà ở gốc.
• Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (2%) hoặc giấy tờ miễn thuế.
• CMND/CCCD hoặc hộ chiếu.

Trong vòng 05 ngày làm việc, chủ đầu tư phải xác nhận và trả lại:

• 02 bản văn bản chuyển nhượng đã xác nhận (mỗi bên giữ 1 bản).
• Hợp đồng gốc và các biên lai thuế liên quan.

Bước 3: Bên mua mới tiếp tục nghĩa vụ với chủ đầu tư

Sau khi được chủ đầu tư xác nhận, bên mua mới sẽ tiếp tục thanh toán các khoản còn lại và được hưởng toàn bộ quyền lợi trong hợp đồng. Khi đủ điều kiện, họ sẽ là người đứng tên trên sổ hồng do cơ quan Nhà nước cấp.

4. Lưu ý quan trọng khi chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng

Để đảm bảo an toàn pháp lý, người mua và người bán cần lưu ý:

• Không đặt cọc khi chưa có xác nhận của chủ đầu tư.
  Tránh trường hợp người bán chưa thanh toán hết cho chủ đầu tư hoặc hợp đồng đang thế chấp.
• Công chứng hợp đồng đầy đủ.
  Đây là căn cứ pháp lý quan trọng khi có tranh chấp hoặc làm thủ tục sang tên sau này.
• Lưu trữ hồ sơ cẩn thận.
  Bao gồm hợp đồng gốc, biên lai thuế, văn bản xác nhận của chủ đầu tư — vì đây là tài liệu bắt buộc khi cấp sổ.
• Thực hiện đúng nghĩa vụ thuế.
  Bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân, bên mua đóng lệ phí trước bạ khi được cấp sổ.

5. Khi nào nên nhờ đơn vị hỗ trợ trung gian?

Nếu bạn là người mua lần đầu hoặc không rành về pháp lý, việc tìm đến đơn vị chuyên nghiệp về chuyển nhượng căn hộ sẽ giúp tiết kiệm thời gian và giảm rủi ro. Các đơn vị này thường hỗ trợ:

• Soạn thảo hợp đồng đúng quy định.
• Liên hệ, xác nhận hồ sơ với chủ đầu tư.
• Hỗ trợ kê khai và nộp thuế, lệ phí.
• Tư vấn mức giá thị trường hợp lý để tránh bị ép giá.

6. An toàn – minh bạch là ưu tiên hàng đầu

Chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng là hình thức giao dịch được pháp luật công nhận nếu tuân thủ đúng quy định của Luật Nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Thông tư 19/2016/TT-BXD.

Người mua và người bán cần nắm chắc quy trình, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, công chứng văn bản và làm việc trực tiếp với chủ đầu tư. Khi mọi bước đều minh bạch, việc chuyển nhượng sẽ diễn ra nhanh chóng, hợp pháp và an toàn.

Để cập nhật hướng dẫn mới nhất điều kiện chuyển nhượng căn hộ, bạn có thể truy cập Web Chuyển Nhượng – chuyên trang tổng hợp tin tức bất động sản đáng tin cậy. Hotline: 0978.217.412