Thủ tục chuyển nhượng căn hộ đang vay ngân hàng – Cần lưu ý gì?

Trong bối cảnh nhiều người mua nhà trả góp, việc chuyển nhượng căn hộ đang vay ngân hàng diễn ra ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, do tài sản đang được thế chấp nên quy trình sang nhượng loại này có nhiều điểm khác biệt so với các căn hộ đã tất toán.
Nếu không nắm rõ, người bán dễ gặp rủi ro pháp lý, còn người mua có thể mất quyền sở hữu hợp pháp sau khi thanh toán.

Dưới đây là quy trình 5 bước chi tiết khi chuyển nhượng căn hộ đang vay ngân hàng, được đúc kết từ các hồ sơ thực tế của web chuyển nhượng – giúp bạn dễ hình dung và chuẩn bị trước khi thực hiện giao dịch.

Bước 1. Ký hợp đồng đặt cọc

Đây là giai đoạn khởi đầu, giúp hai bên thống nhất rõ các điều khoản trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức.

Nội dung cần thể hiện trong hợp đồng đặt cọc:

• Thông tin của bên đặt cọc và bên nhận cọc, thông tin căn hộ.
• Số tiền đặt cọc, thời hạn thanh toán.
• Thỏa thuận rõ ai là người tất toán khoản vay (bên mua hay bên bán).
• Mốc thời gian thực hiện hồ sơ pháp lý, các điều khoản ràng buộc khi vi phạm.

Lưu ý: Hai bên nên ký xác nhận rõ ràng để có căn cứ pháp lý cho giai đoạn tiếp theo.

Bước 2. Công chứng “treo” hợp đồng chuyển nhượng

Khi căn hộ vẫn đang được ngân hàng giữ sổ hồng, công chứng viên sẽ thực hiện hình thức công chứng “treo” — nghĩa là hợp đồng được ký nhưng chưa phát hành, chờ hoàn tất thủ tục tất toán ở bước sau.

Hồ sơ cần chuẩn bị:

• CCCD/hộ chiếu của vợ chồng bên bán và bên mua.
• Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn).
• Hợp đồng ủy quyền (nếu có).
• Hợp đồng chuyển nhượng thể hiện rõ giá bán, điều khoản, cam kết giữa hai bên.

Bước 3. Tất toán – xóa thế chấp – phát hành hợp đồng công chứng

Đây là giai đoạn quan trọng nhất trong quy trình chuyển nhượng căn hộ đang vay ngân hàng. Hai bên cùng đến ngân hàng để:

• Làm thủ tục tất toán khoản vay.
• Nhận lại sổ hồng và làm thủ tục xóa thế chấp.
• Sau đó, công chứng viên sẽ phát hành hợp đồng công chứng chính thức (có hiệu lực pháp lý).

Lưu ý:

• Có thể mời công chứng viên đi cùng ngân hàng để phát hành hợp đồng ngay sau khi tất toán.
• Thời gian xử lý thường chỉ trong 1 ngày nếu hồ sơ hợp lệ.

Bước 4. Kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính

Khi hợp đồng công chứng đã có hiệu lực, hai bên tiến hành kê khai thuế, phí, lệ phí theo quy định. Các khoản phí thường gặp:

• Thuế thu nhập cá nhân: bên bán chịu.
• Lệ phí trước bạ & phí thẩm định: bên mua chịu.
• Các khoản phí khác tùy theo thỏa thuận.

Có thể ủy quyền cho đơn vị dịch vụ hoặc phòng công chứng thực hiện thay để tiết kiệm thời gian.

Bước 5. Nộp hồ sơ sang tên sổ hồng

Bước cuối cùng là nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện nơi có căn hộ.

Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động (Mẫu 09/ĐK).
• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu (bản gốc).
• Tờ khai thuế TNCN, lệ phí trước bạ.

Thời gian giải quyết:

• Tối đa 10 ngày làm việc (hoặc 20 ngày với vùng sâu, vùng xa).
  Sau khi hoàn tất, bên mua chính thức trở thành chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ.

Một số lưu ý quan trọng khi chuyển nhượng căn hộ đang vay ngân hàng

• Thông báo trước cho ngân hàng từ 1–3 ngày để chuẩn bị hồ sơ tất toán.
• Báo trước cho phòng công chứng để sắp xếp công chứng “treo”.
• Kiểm tra kỹ thông tin trên sổ hồng và hồ sơ công chứng.
• Thỏa thuận giá, phương thức thanh toán, lịch thanh toán rõ ràng.
• Nếu đã kết hôn, cả hai vợ chồng phải cùng ký vào hợp đồng chuyển nhượng.
• Sử dụng mẫu hợp đồng đúng quy chuẩn pháp lý để đảm bảo quyền lợi hai bên.

Quy trình chuyển nhượng vay ngân hàng đơn giản với 5 bước

Như vậy, quy trình chuyển nhượng căn hộ đang vay ngân hàng gồm 5 bước chính: Đặt cọc – Công chứng treo – Tất toán/xóa thế chấp – Kê khai thuế phí – Sang tên sổ. Nếu tuân thủ đúng quy định và có sự hỗ trợ từ đơn vị uy tín, quy trình chuyển nhượng căn hộ theo hình thức này có thể hoàn tất trong 3–5 ngày làm việc.

Để tham khảo thêm mẫu hợp đồng, biểu phí và kinh nghiệm thực tế khi sang nhượng, bạn có thể truy cập Web Chuyển Nhượng – chuyên trang hướng dẫn thủ tục và chia sẻ kinh nghiệm thực tế trong giao dịch căn hộ trên toàn quốc.

Hotline: 0978.217.412